После выхода Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» возникло множество причин, по которым данный Закон или не мог быть полностью реализован строительными компаниями, или порождал слишком серьёзные трудности. В итоге для обхода нового законодательства возникла незаконная схема привлечения финансовых средств дольщиков, именуемая Предварительный договор. Решившись на приобретение новостройки по схеме Предварительного договора, следует иметь в виду некоторые моменты.

Во-первых, Предварительный договор не регламентирует сроков сдачи объекта и даты передачи жилья в пользование дольщиков, из-за чего последние не могут знать, когда дом будет достроен и когда они получат возможность справить новоселье.
Более того, срок окончания строительства здания и время передачи жилья владельцу имеют важнейшее значение при необходимости предъявить Застройщику требование о расторжении договора или выплате неустойки, в случае нарушения или невыполнения последним собственных обязательств. Следует помнить, что, согласно Закону ФЗ-214, подобные условия в отношениях между Застройщиком и Дольщиком обязательны.

Во-вторых, необходимо отдавать отчёт в том, что результатом Предварительного договора не становится появление права собственности на жильё, как в случае инвестиционного договора или Договора долевого участия, которые дают возможность регистрации права собственности на недвижимость посредством регистрационной службы. Предварительный договор обеспечивает стороне право потребовать заключить основной договор, и то лишь после регистрации такого права за Застройщиком. Если это право собственности на недвижимость не будет зарегистрировано Застройщиком на себя, не возникнет оснований для подписания основного договора. Иначе говоря, оплатив сумму за Предварительный договор, впоследствии дольщик попадает в полную зависимость от Застройщика, его желания и возможности оформления на себя прав собственности на недвижимость, а впоследствии – от желания Застройщика оформить эту недвижимость на дольщика.

В обход подобной правовой «зависимости» возникла судебная практика, соответственно которой Предварительные договоры начали квалифицировать в качестве повторных сделок для оформления собственнических прав непосредственно на дольщика посредством суда, минуя Застройщика.

В-третьих, Предварительный договор не подвергается обязательной регистрации в Росреестре, в отличие от договора долевого участия, что не даёт дольщику гарантий защиты от двойных продаж. Зарегистрированный Договор долевого участия исключает всякую возможность двойных продаж жилья в новостройке, а вот Предварительный договор нигде не учитывается, и заключить их может Застройщик неограниченное количество, получив деньги сразу от многих Покупателей.