Уплотнённая застройка предыдущих лет, перенаселившая ряд питерских районов до предела, сменяется планами комплексного освоения, предусматривающими пониженную плотность и этажность. Как полагают участники рынка, в несколько ближайших лет нам не добраться до малоэтажных Штатов, но тренд на уменьшение явственно присутствует на рынке.

Почти вся история современного рынка новостроек Питера так или иначе связана с уплотнением застройки. Невзирая на протесты граждан, недовольным увеличением числа жильцов в их микрорайонах, других путей развития попросту не имелось – у города не было возможности подготовить новые территории, поскольку застройка велась ещё на советских земельных запасах. Более того, высокая стоимость земли принуждала, да и по сей день принуждает девелоперов воевать буквально за сантиметры площади, добиваясь предельно возможной высоты.

Исторически сложилось таким образом, что на протяжении последнего десятилетия уплотнённая застройка массово использовалась в северной части города. Поэтому на текущий момент пик перенаселения приходится на Выборгский, Приморский, а также на Невский и Калининский районы. Кроме того, до предела уплотнены Юго-Запад и СПЧ. Но в этих районах ещё есть возможность обеспечения адекватной среды проживания путём решения проблем с транспортом и развития социальной инфраструктуры.

К районам, в которых плотность застройки максимальна, можно отнести Адмиралтейский, Петроградский, Центральный районы, а также старая половина Васильевского острова. Но следует учитывать, что высока плотность застройки не обязательно подразумевает максимальную плотность жителей в этих районах. Так. В «уплотнённых» районах плотность населения не так уж высока за счёт множества малоэтажных зданий, в которых находятся крупногабаритные квартиры, и в то же время почти нет однокомнатных, а также большого числа административных зданий. Предельная плотность заселения имеет место в районах, в которых много жилых многоквартирных домов.

Как полагают участники рынка, общее понятие о максимальной возможной плотности застройки для сельских посёлков и городов не существует. К примеру, предельная плотность застройки в Москве сегодня 25 тыс кв. метров на гектар. Подобная цифра однозначно несовместима с требованиями комфортной жизни, и власти города намерены снизить его хотя бы до 15 тыс.

В Питере ситуация выглядит иначе. Относительно невысокая плотность жителей достигается за счёт формально принадлежащих городу громадных Северо-Западных площадей, протянувшихся вдоль Финского залива, а также южных исторических пригородов.

Районы, перешедшие определённый предел уплотнённости, имеют риск быстрого, в течение 3-4 лет, обесценивания и превращения в социальное гетто. Этот процесс опасен своим лавинообразным характером, если он начнётся, предотвратить его будет проще, чем прекратить. Кроме того, обитателям уплотнённых районов придётся сталкиваться со множеством проблем инфраструктурного характера.